전세 재계약 어떻게 해야할까??(feat. 2020년 전세대란 ㅠㅠ)

 

공급이 없다' 전세대란 전국 확산… 전세수급 19년 만에 최악

 

2020년 11월에 전세대란이 한창인 시기에 아파트 전세계약을 하고 들어왔죠..
무려 매매가와 2천만원 차이밖에 안나는 조건으로
근데 불과 2년만에 상황이 완전히 달라져 버렸습니다

[전국]"전세물량 넘쳐요"... 역전세난 우려

"전세물량 넘쳐요"...역전세난 우려

이제 저도 곧있으면 전세가 만기 되어서 재계약을 해야 되는 상황인데요 물론 2020년도에 계약했던 금액보다는
무려 4천만원이나 시세가 떨어져서 집주인에게 시세가 떨어졌으니 전세금액을 낮춰 달라고 하니
흔쾌히 알았다고 하시더라고요 (정말 감사합니다 ㅠㅠ).
그래서 전세 재계약 시 어떻게 해야 되고 전세금을 낮춰서 재계약, 전세금을 올려서 재계약, 동결일 경우 재계약에 대해서 알아봤습니다

1. 전세 재계약 집주인에게 언제 물어봐야 할까??


한 달도 남지 않은 상태가 돼서 시간이 지나버리게 되면은 가장 먼저 재계약을 하고 싶다 해도 임차인 나 혼자 결정할
수는 없는 일이겠죠!

임대인 그리고 임차인은 계약 만료 이전 1개월 전까지 계약의 의사를 표시해야 할 것입니다. 예를 들어서 만기가 가까워 왔는데 1개월 전까지 주인에게 연락이 왔다면 재결할지 아니면 이제 임차인을 구해야 될지 물어보시게 되면 만약에 집이 좋아서 더 사셔야 될 경우 아니면 내 개인 사정상 추가적으로 기간을 연장을 해야 될 경우에는 재계약하겠습니다. 이렇게 이야기하시고 재계약에 의사를 표시하시면은 재계약이 성립이 되는데요. 만일에 임대인 및 임차인 두 쪽에서 아무 이야기가 없을 경우에는 기존의 계약 조건과 동일한 조건으로 재계약을 한다고 보시면 됩니다.

+ 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 집주인에게 이야기해야 할까?

오늘은 전세 재계약을 하고 싶은 분들을 위한 이야기를 하고 있지만 만약 묵시적 갱신 없이 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 이야기하는 것이 좋을까요? 보통 계약 만료 6개월에서 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약 종료 의사를 전하는 것이 좋습니다. 특히 전세 계약의 경우 보증금을 새로운 세입자에게 받아 기존의 세입자에게 돌려주는 경우가 많으니 새로운 세입자를 구할 수 있도록 시간의 여유를 두고 의사를 전하는 것이 전세보증금을 돌려받아야 하는 기존 세입자의 입장에서도 좋습니다.




2. 전세 재계약, 계약서도 다시 써야 할까?

기존의 보증금 그리고 동일하게 2년 계약을 했으면 2년 계약으로 연장이 된 것으로 보시면 되겠습니다. 위와 같은 내용을 바로 묵시적 갱신이라고 합니다. 그리고 금액이나 추가 조건 없는 상태면은 2년의 재계약으로 보는 것입니다. 전세보증금의 변화가 없이 동일 내용으로 재계약할 때에는 별도로 계약서 작성 없이 묵시적갱신으로만으로도재계약의 효력이 발생한다고 합니다. 하지만 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 언제든지 이사를 나가겠다고 통보를 하게 됩니다. 할 수가 있어 집
니다. 그렇게 되면은 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤에는 보증금을 반환을 해줘야 됩니다. 3개월 이내에 보증금을 반환하게 되어 있습니다.

++전세보증금이 그대로라면,

계약서는 새롭게 쓸 필요가 없습니다. 조건이 변경이 된 것이 없으니 계약서에 새롭게 표시를 할 필요도 없고, 처음 계약 시 받았던 확정일자도 유효하여 새롭게 받을 필요가 없습니다.



++전세보증금이 변동이 있는 경우

보통 임대인들 입장에서는 재계약을 계약서를 작성하기를 원하실 텐데요. 금액 변동의 사항이 있을 경우 세 가지의 케이스가 있을 수 있습니다. 첫 번째로 기존의 계약서를 금액 부분만 수정하고 도장을 찍는 것으로 재계약을 하는 것입니다. 그래서 계약 기간과 만약에 금액이 수정이 된다면 금액을 수정을 하고 특약 사항에 재계약임을 명시를 합니다.

그렇게 한 다음에 등기부를 확인해서 후순위에 근저당 및 다른 제한 물건이 있으면은 어렵지만 제한 물건이 없을 경우에는 1순위가 해당이 되기 때문에 계약을 해도 될 것입니다.
전세 재계약서 작성의 두 번째 방법은 바로 기존 계약서를 두고 증액된 부분으로만 계약서를 작성하는 방법입니다.
보통 가장 추천되는 방법인데요.
증액된 금액으로 작성한 계약서를 가지고 확정일자를 받는 것을 말합니다. 그래서 중요한 부분은 기존의 계약서를 없애는 것이 아니고 함께 복원을 하는 것입니다. 바로 세 번째 방법은 전체 보증금 금액으로 새로운 계약서를 작성하는 겁니다.
보통 재계약할 때 이 방법도 많이 사용을 하신다고 합니다. 하지만 주의 사항이 있습니다 만약에 등기부를 열람했을 때 후순위에 다른 권리가 있을 경우에는 보증금이 후순위로 밀려버리게 됩니다. 그렇기 때문에 보증금 보호가 어렵다는 점을 꼭 확인하셔야 됩니다.

새로운 계약서로 확정 일자를 받으면 해당일 다음 날에 대항력이 생깁니다. 그래서 기존 전입 신고 및 확정일자를 받은 이후 후순위로 다른 제한 물건이 없으면 상관은 없습니다. 하지만 후순위 권리가 있으면 본인이 뒤로 하신 거기 때문에 위험해지는 것입니다. 그래서 오늘 전세 재계약서 작성할 때 주의점을 이야기를 해드렸는데요. 반드시 하셔야 될 것은 등기부등본을 확인하시고 증액 부분에 대해서 확정 일자를 받아주시기를 바라겠습니다


+ 새롭게 계약서를 쓸 때도 꼭 중개사를 껴야 할까?

꼭 그렇지는 않습니다.

부동산 중개수수료를 아끼기 위해서 전세 재계약서 셀프로 하시는 분들도 많은 거 같습니다.
또한 부동산을 끼고 작성을 해야 맘에 놓이시는 분들은 중개사를 끼고 하시는 분들도 많고요
부동산 중개수수료는 딱히 정해진 게 없어서 통산 10만 원 정도로 받는다고 합니다

저는 12월에 재계약이라서 이런저런 자료를 찾아보는 게 쉽지 않았는데요

아무쪼록 글 보시고 원만하게 잘 재계약하셨으면 좋겠습니다